Las hipotecas del futuro, más difíciles de conseguir

 

 

 

En principio hoy desde Avanza íbamos a hablar acerca de un tema completamente distinto, sin embargo debido a lo que últimamente hemos escuchado por parte de varios clientes hemos decidido hablar sobre las hipotecas que se nos presentan para los próximos años, como creemos se van tramitar, las condiciones que van a tener…

Y es que las hipotecas que se daban antes de la crisis financiera, la cual comenzó por cierto con la caída del banco Lehman Brothers en 2007 son algo del pasado, el cliente que piense que una vez el sistema financiero vuelva a estar recuperado se va a encontrar con ofertas similares a las de su día está en un error.

Hipotecas en donde se concedía el 100% de la financiación e incluso en algunos casos el 110% o más, a 40-50 años….no se van  volver a repetir en el sector. En ese sentido la banca ha aprendido la lección de esta crisis financiera en la cual prestaron demasiado dinero en base al ladrillo y no solo eso, sino que lo prestaron exigiendo muy poco a sus clientes y sin verificar antes su solvencia. Así, paso lo que paso y en muchas ocasiones esos préstamos fueron impagados con el resultado final del rescate bancario con un  coste de miles de millones para los españoles.

 

Entonces,

¿Cómo creemos serán las hipotecas bancarias de los próximos años?

Para entender más fácil los cambios habidos por parte de las entidades lo que vamos a hacer es punto por punto es ir explicando las diferencias al tiempo que lo comparamos con las hipotecas del pasado. ¿Os parece bien?

❶ Reducción del Importe máximo concedido: Actualmente las entidades financieras ya están aplicando este factor, es decir, han limitado el capital concedido en base al aval. Si antes daban fácil el 100% de la financiación que el cliente necesitaba ahora como mucho dan el 80%, y eso con mucha suerte pues lo habitual es no llegar al 70%. No solo eso, además de dar menos dinero exigen ahora más avales en la operación. No sirve avalar solo con el inmueble que se pretende comprar, hay que aportar garantías adicionales en la operación.

Teniendo en cuenta que la grave situación por la cual han pasado los bancos y cajas de nuestro país es debido precisamente por dar demasiado dinero en base al ladrillo no era de extrañar que fuera la primera modificación a hacer por parte de los bancos. Y es importante entender que estos cambios en la tramitación no solo se van a hacer en épocas de crisis como los de ahora, estas nuevas condiciones han venido para quedarse en el tiempo.

❷ Reducción del riesgo en base a los ingresos del cliente: Este es otro de los baremos que había que cambiar en las financieras si se quería dar un vuelco a la situación actual y no repetir los errores del pasado. Una de las mayores críticas que se les ha hecho a los bancos es que daban dinero y concedían hipotecas con demasiada facilidad incluso teniendo ingresos bajos. Esto era porque el banco al hacer el estudio de la operación se movía con porcentajes que iban del 35% al 40%. ¿Que significa esto?

Significa que si el cliente solicita una hipoteca y la cuota que resultaba no superaba el 40% de sus ingresos esta solía aprobarse. Aprender a programar con ejemplos

Hoy día en cambio las condiciones también se han endurecido. Los nuevos porcentajes en ese sentido para determinar si una hipoteca es viable en base a los ingresos del cliente se mueven entre el 20% y el 25%, como veis la mitad de lo de antes. De ahí que los bancos no den tantas hipotecas ahora, la mayoría de los clientes no cumplen con los requisitos mínimos aunque en la practica también se pueden meter a otros avalistas como familiares…

Los bancos son los primeros que saben que es muy difícil que en base a los nuevos requisitos un cliente pueda conseguir una hipoteca, es por ello que para lograr esto hay que meter ingresos de familiares…

Ejemplo. Paco solicita una hipoteca cuya cuota asciende a 200€/mes. Paco solo gana 700€ con lo que necesita por lo menos 1000-1300€ de ingresos para que sea viable, su padre con unos ingresos de 1000€/mes tiene  que avalarle para que le acepten el crédito.

❸ Coste de la financiación. Estamos acostumbrados a escuchar que las hipotecas funcionan en base a al Euribor, ¿verdad?. Es decir, el diferencial que aplican los bancos entre el Euribor y lo que ellos te cobran es su beneficio. Esta diferencia en épocas de mucha competencia ( burbuja inmobiliaria..) era mínima ya que los bancos y demás entidades financieras intentaban captar activos, ahora, en una situación completamente distinta los bancos pueden permitirse poner unos diferenciales mucho más altos.

El resultado de todo esto es que las hipotecas son más caras que antes pues el coste financiero ha aumentado. Ahora el diferencial es de varios puntos como mínimo mientras que antes como máximo te encontrabas con Euribor +1.

Si esto nos parece poco también tienes que saber que muchas entidades financieras al quejarse de que el Euribor realmente no refleja el coste del dinero REAL por el que se prestan dinero entre los bancos, están empezando a poner el precio sin tenerlo en cuenta aumentado su coste. Dicho de otra manera, este índice ha dejado de ser el índice de referencia que utilizan los bancos para prestarse dinero entre ellos, de ahí que desde hace un tiempo los bancos esten buscando sustituir este índice por otro que le resulte más favorable.

¿Más favorable? Si, un índice que haga los préstamos más caros para los clientes al elevar el coste de dinero…

Recordar también a los clientes que solo hay un caso en el cual podemos encontrar que nosotros como clientes obtengamos una hipoteca similar a la de antes y es cuando queremos comprar un inmueble de los que la entidad financiera tiene en su stock (y por tanto quiere vender).

Solo en esta situación el cliente puede conseguir el 100% de la financiación, a plazos de 30-40 años….Si se trata de comprar un inmueble distinto al que el banco tiene en cartera habrá que tener en cuenta las nuevas condiciones las cuales se han generalizado en todas los bancos del país.

Y a vosotros, ¿Que os parece de todo esto?

Analista en Préstamos rapidos

Las hipotecas del futuro, más difíciles de conseguir

Las hipotecas del futuro, más difíciles de conseguir

En principio hoy desde Avanza íbamos a hablar acerca de un tema completamente distinto, sin embargo debido a lo que últimamente hemos escuchado por parte de

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2024-03-04

 

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