¿Segundas hipotecas en las hipotecas?

 

 

 

Hay clientes que cuando quieren tramitar un préstamo hipotecario ya sea por la vía bancaria o por la vía de los llamados préstamos de capital privado aportan en garantía un aval el cual ya se encuentra hipotecado en alguna otra entidad financiera en cierta cantidad. Dicho esto, en el artículo que a continuación escribimos en Grupo Avanza vamos a explicar algunas de las posibilidades con las que cuentas en caso de querer usar ese aval en garantía pero al mismo tiempo sin cancelar la primera hipoteca que ya tenias firmada.

Dicho de otra manera, de lo que vamos a hablar hoy es de las segundas hipotecas las cuales como veras a continuación no son para nada habituales y solo en muy pequeños casos se aceptan tramitar.

 

Lo primero de todo  es explicar que son las segundas hipotecas pues estoy convencido de que no todas las personas saben lo que son aun dejando el nombre muy a las claras cual es su objetivo.

Como su propio nombre indica, las segundas hipotecas son hipotecas en las cuales el cliente firma teniendo ya una hipoteca sobre ese bien inmueble. Es decir, aquí lo que se hace con la nueva hipoteca es aumentar el préstamo hipotecario que dicho inmueble tiene que soportar.

Imagina que un inmueble está valorado en 100 000€ y tiene una hipoteca de 20 000€. El cliente necesita 10 000€ más firmando una segunda hipoteca la cual estará en segundo rango.

Cuando el inmueble está libre de cargas y se firma la primera hipoteca se dice que este préstamo esta en primer rango, cuando está en segunda posición segundo rango y así sucesivamente.

¿Porque es importante el rango en el que se encuentra la hipoteca en la nota simple?

Lo es por la sencilla razón de que en caso de que se produzca algún impago y el inmueble salga a subasta siempre tendrá mayores posibilidades de cobrar la entidad que firmo la primera hipoteca que la segunda al estar en primer rango.

Segundas hipotecas en los prestamos hipotecarios 1

Pongamos un ejemplo típico.

Un inmueble está valorado en 100 000€ teniendo 2 hipotecas. Una primera de 40 000€ y otra segunda de 20 000€. Se supone que más entidades están 100% cubiertas en caso de impago pues en principio el inmueble que está sirviendo como garantía vale más de lo prestado, sin embargo, pasa que cuando las entidades empiezan con el proceso de embargo hay una cosa que se llama responsabilidad hipotecaria(interés de demora, gastos…) que lo que hace es aumentar el importe de la deuda.

Así pues la primera hipoteca ha subido de 40 000€ a 60 000€ y la segunda ha pasado de 20 000€ a casi 30 000€. Recetas faciles y rápidas

Es posible que a pesar de esto haya muchos que digan. «Bueno, si sumamos 60 000€ + 30 000€ = 90 000€ con lo que no hay problema en cobrar, y es verdad, pero solo a nivel teórico porque en la práctica no pasa como tú crees.

En una subasta los inmuebles se adjudican muy por debajo de su precio de mercado con lo cual en un caso como este y a no ser que algún comprador puje por encima de los 90 000€ lo más seguro es que al final la financiera primera (hipoteca 60 000€) se adjudique el inmueble por la deuda.

Quien tiene el problema aquí es la segunda financiera que tenia la segunda hipoteca la cual se ha quedado sin cobrar.

Aunque no os lo creáis este tipo de situaciones son muy habituales y se pueden ver con facilidad en las subastas de inmuebles, no solo con segundas hipotecas sino con segundas y terceras cargas en donde el  acreedor es una empresa, hacienda….no teniendo por ser necesariamente una entidad financiera

Es evidente que en este caso hemos centrado la operación como si hubiera sido un préstamo pero si en lugar de una hipoteca fuera una deuda con otro acreedor es muy posible que también se quedaran sin cobrar.

Por eso cuando se dice que una persona es insolvente a pesar de tener inmuebles a su nombre es porque se sabe que dichos inmuebles están hipotecados a un alto nivel y en consecuencia embargar aquello no va a suponer ninguna diferencia.

¿Hay entidades que firman segundas hipotecas?

Si las hay, pero no es nada habitual, de hecho cuando se firma una segunda hipoteca es normalmente porque el cliente afirma con total seguridad que la va cancelar en muy poco tiempo, que tiene una refinanciación asegurada con su entidad bancaria, algo que los clientes tienen que saber no siempre pasa.

Ahora, ahí nosotros ya no entramos, es decir, si nosotros conseguimos una segunda hipoteca y ponemos un plazo fijado con el cliente luego es cosa de este verificar si lo que le había dicho el banco era real o no.

Lo comento porque no siempre la refinanciación que asegura hacer el banco luego se traduce en realidad.

Añadir también que el coste de estas segundas hipotecas siempre será más cara que la de una hipoteca normal, y es lógico. El riesgo que asume aquí la financiera en estas hipotecas es mucho mayor y por tanto esto se tiene que reflejar de alguna forma.

Tan fácil como preguntar en varias entidades a ver si alguna hace segundas hipotecas para comprobar cómo la mayoría ni tan siquiera estudian un préstamo cuando el cliente lo que quiere es una segunda hipoteca, directamente le pedirán que aporte un nuevo aval libre de cargas y sino la operación no pasa a estudio.

Analista en Préstamos rápidos

¿Segundas hipotecas en las hipotecas?

Hay clientes que cuando quieren tramitar un préstamo hipotecario ya sea por la vía bancaria o por la vía de los llamados préstamos de capital privado aport

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2024-03-04

 

Segundas hipotecas en los prestamos hipotecarios 1
Segundas hipotecas en los prestamos hipotecarios 1

 

 

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